Картинка: 

Весь 2010 год происходила «утряска» рынка недвижимости. В докризисные годы примерно одинаковыми темпами дорожало практически все независимо от типа жилья и соответствия цены качеству объекта, а после кризиса практически любая недвижимость просела в цене.

На первое место вышли потребительские свойства жилья, а также соответствие цены платежеспособности покупателей. В результате в наиболее выгодном положении оказалось современное и качественное жилье экономкласса при разумной стоимости. В то же время устаревший морально и физически старый жилой фонд, так же как и неадекватно дорогие современные квартиры бизнес-класса и элитное жилье, во многом «подвисли» в воздухе.

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» за 2010 год индекс стоимости жилья в Москве вырос примерно на 12%. При этом величина прироста в зависимости от типа жилья и района Москвы находится в диапазоне от 5.3% до 16.6%. Сразу следует отметить, что на сегодняшнем рынке величина дисконта или торга в размере 5-10% является вполне уместной, а заявленные цены далеко не всегда отражают реальную стоимость объектов. Поэтому с учетом данного фактора (величина реальных цен на 5-10% ниже заявленных) и «вилки» прироста за 2010 год в пределах 5.3-16.6% правильнее говорить о том, что некоторые квартиры прибавили в 2010 году порядка 5-10% стоимости, а другие остались при прежней цене или же потеряли порядка 5%. А значит, наиболее интересно понять, какое жилье идет вверх и, по всей видимости, будет дорожать и дальше, а какое «топчется на месте» или даже готово сползти по цене вниз или потребует дисконта для продажи в случае неблагоприятной конъюнктуры рынка.

Наибольший прирост отмечается в сегменте современных панельных домов или, другими словами, качественный экономкласс по умеренной цене. Даже современные монолитно-кирпичные дома, больше соответствующие сегменту бизнес-класса и, соответственно, более дорогие, отстают, как и сегменты более старой, хоть и относительно недорогой панели. В «хвосте» по итогам 2010 года старая «элитка» - «сталинки», цековки, кирпичные дома советской эпохи, причем вполне понятно почему. Нередко за квартиры в таких домах просят не меньшие деньги, чем за современное жилье бизнес и элиткласса, в то время как дома советской эпохи зачастую уже не соответствуют духу нашего времени: не имеют нормального паркинга, им характерен неоднородный социальный состав жильцов, устаревшая отделка подъездов, отсутствие охраны и систем безопасности и т.д. Отсюда и наибольшее несоответствие цены качеству жилья.

Примечательно и распределение динамики цен по комнатности квартир. В наибольшем плюсе оказались однокомнатные квартиры и трехкомнатные квартиры. Первый сегмент – наиболее ликвидный, востребованный и недорогой класс жилья, приемлемый для одиноких людей либо бездетных пар. Второй – самый оптимальный с экономической точки зрения вариант для семьи. При этом промежуточный сегмент двухкомнатных квартир, который для одного или двух человек пусть и желателен, но великоват и дорог, а для полноценной семьи – маловат, отстает по динамике цен. Как и сегмент многокомнатных квартир, более характерный уже для дорогого жилья.

Схожая картина наблюдается и в разрезе географии по сегментам районы Москвы и округа Москвы. В наибольшем плюсе в основном не элитные и не самые дешевые, а наиболее интересные и достаточно популярные среди людей районы города. Среди них: Профсоюзная, Новые Черемушки, Проспект Вернадского, Полежаевская, Беговая, Кунцевская, Чертаново, Тульская, Преображенская площадь, Первомайская, Измайловская, Строгино, Рижская, Алексеевская, Академическая и другие. А вот в «хвосте» есть достаточно дорогие элитные районы центральной части столицы: Фрунзенская, Спортивная, Белорусская, Сухаревская, Проспект Мира, Цветной бульвар, Трубная, Достоевская, Площадь Суворова, Арбатская, Библиотека имени Ленина, Смоленская, Боровицкая, Александровский Сад, Новокузнецкая, Полянка, Третьяковская. И с тем же успехом в «хвосте» присутствуют самые дешевые удаленные районы: Зеленоград, Жулебино, Некрасовка, Ново-Переделкино, Южнопортовый, Медведково, Бабушкинская, Рязанский проспект.

Если же говорить об округах, то лидирует также «середняк»: Юго-Западный округ, Северо-Западный округ, Восточный округ. В аутсайдерах: Центральный округ, Западный округ и все районы за МКАД. Также следует отметить, что прирост цен по таким сегментам, как «дорогое жилье» (20% самых дорогих по цене метра квартир) и «дешевое жилье» (20% самых дешевых по цене метра квартир), оказывается в равной мере меньше среднегородского прироста.

Помимо всего прочего следует отметить, что активизация рынка недвижимости и большая часть указанного в 2010 году прироста цен пришлась на первое полугодие. При этом осень 2010 года во многом принесла разочарования. От нее многие участники рынка ждали скорого возврата стоимости квадратного метра к докризисным максимумам, а вместо того минувшая осень по активности и приросту цен оказалась слабее как осени 2009 года, так и весны 2010 года. А значит, сейчас рынок не обладает потенциалом для быстрого ценового взлета, и адекватное соотношение цены и качества объекта будет оставаться определяющим и в 2011 году.

Источник : rbc.ru